Como sabemos, la repercusión es el derecho de un sujeto pasivo a exigir el importe de la prestación tributaria a otras personas determinadas por la Ley. La Ley del IVA y de Impuestos especiales, imponen al sujeto pasivo que repercuta sobre el consumidor o adquiriente el importe del tributo, obligando a éste a soportarlo. Y en el sentido que nos interesa, el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), en su artículo 63. 2 habla de “….la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”. Así con ello, es interesante conocer las posibilidades de repercutir el IBI tanto al inquilino en el arrendamiento de una vivienda o local de negocio como al nuevo propietario en la trasmisión del inmueble.
Es importante matizar que en las leyes reguladoras de estos tributos se mantiene el principio general del devengo del tributo por la realización del hecho imponible, de manera que, la figura del sujeto pasivo del impuesto corresponde al propietario en el momento del devengo del IBI anual, que coincide con el primer día del año natural. Lo que caracteriza a estos tributos respecto al resto es que, por imperio de la propia ley, el importe de esa obligación del hecho imponible no tiene por qué recaer sobre quien explota el inmueble, que constituye el espíritu de la exacción del tributo.
Asimismo, como singularidad adicional de este impuesto, su devengo se produce de forma anticipada por exigencia legal del artículo 75.1 del Texto Refundido de la ley reguladora de las Haciendas Locales: el impuesto se devengará el primer día del período impositivo. Esta circunstancia es independiente del pago del mismo que, como bien sabemos y dependiendo del Ayuntamiento, alcanza hasta bien entrado el año y que constituye, a la postre, el origen de todas las divergencias jurídicas sobre la legitimidad de su repercusión.
A este respecto, la Dirección General de Tributos, sobre la repercusión del IBI al arrendatario de vivienda o local de negocio, en consultas vinculantes, deja claro que, entre los conceptos que forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: la contribución territorial urbana (actual Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), la cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), las repercusiones por obras, las repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
Así pues, cuando se firma un contrato de arrendamiento, sea de vivienda o local de negocio, las partes pueden pactar que el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pueda ser repercutido al inquilino, es decir que todos los años sea abonado por el arrendatario. Es importante matizar que existen distintos procedimientos para llevarlo a cabo dependiendo del momento en el que se produjo el arrendamiento; para los alquileres de vivienda anteriores al 9 de Mayo de 1985, aunque en el contrato no se hubiera pactado, el arrendador tiene derecho a repercutir el IBI al arrendatario “podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda”, por tanto es obligatorio que el inquilino abone el IBI del inmueble arrendado, salvo que por pacto expreso entre las partes todos esos gastos sean por cuenta del arrendador. Así viene establecido en el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, para las viviendas, y resulta aplicable igualmente a los locales, al remitir la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 9, a la citada Disposición. Si por el contrario, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento posterior al 9 de Mayo de 1985 y anterior al 1 de Enero de 1995, el arrendador sólo podrá repercutir el IBI al arrendatario si así se ha pactado expresamente. Por tanto, hay que estar a la voluntad de de las partes, rigiéndose por lo que dispone la Disposición Transitoria Primera, apartados. 1 y 2, LAU 1994, de tal forma que, si en un contrato nada consta, esta cantidad siempre la asumirá el arrendador. Y por último, para contratos de arrendamiento posteriores al 1 de Enero de 1995, se les aplica el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, pudiéndose repercutir el IBI al inquilino si así se ha pactado expresamente. Este artículo señala literalmente “tributos”, por lo que en él se incluye cualquier tipo de impuesto y tasa. Así, corresponde al arrendador el pago de IBI a no ser que las partes hubiesen pactado expresamente lo contrario.
Es importante indicar que en el caso de haberse pactado la repercusión del IBI (o no, en el caso de arrendamientos anteriores al 9 de Mayo de 1985) y siendo por tanto obligatorio al arrendatario el pago de este tributo, para proceder a la repercusión de dicho impuesto, a pesar de que en la LAU no venga nada establecido al respecto, es criterio compartido por nuestros Juzgados y Tribunales la necesidad de exigir un requerimiento de pago del IBI al inquilino. Se trata de una notificación en la que debe aparecer el importe que corresponde a la finca arrendada y junto con ella, se debe adjuntar copia del recibo el IBI de la vivienda o local. Y, en el supuesto de que el dueño de la vivienda pague el IBI de todo un bloque, en el requerimiento habrá de hacerse mención a la cuota de participación que le corresponde al piso o local alquilado. Es obligatorio este requerimiento previo en caso de que el inquilino no pague y se quiera proceder a la interposición de cualquier acción judicial en su contra. Así se ha manifestado la jurisprudencia, determinando la “(…) exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina”
Si el inquilino no pagase el IBI, estando pactado en el contrato o por tratarse de una obligación legal por arrendamiento anterior al 9 de Mayo de 1985, el Tribunal Supremo ha sido firme al indicar que el impago del IBI por el inquilino es motivo de resolución del alquiler de vivienda. Por tanto será causa de desahucio por falta de pago, ello debido a que el IBI constituye cantidad que se asimila a la renta del alquiler y su impago determina la resolución del contrato. Así viene recogido igualmente en el artículo 27 de la LAU: “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario…”
Finalmente, en relación a la posibilidad de repercutir el IBI en compraventas de inmuebles, a la hora de determinar quién debe pagar el IBI tras la compraventa de un inmueble, hemos de atender a lo dispuesto en el artículo 63.1 y 75 del TRLHL, que conforme a ellos se entiende que el sujeto pasivo en el periodo impositivo en el que se produjo la venta del inmueble es aquél que ostenta la propiedad a 1 de Enero del año en que se realizó la transacción, fecha del devengo. Esto que en apariencia no debería de plantear dudas, ha sido objeto de numerosas litigios, especialmente en el tema que nos interesa, en la repercusión del impuesto de los vendedores hacia los compradores. Existía numerosa jurisprudencia contradictoria al respecto, hasta que con fecha 15 de Junio de 2016 una Sentencia del TS, Rec. 2110/2014 declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 63.2 del TRLHL se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea. Según la Ley, el devengo del IBI anual corresponde al propietario en el momento del mismo, que coincide con el primer día del año natural, lo que será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común (artículo 1445 y siguientes del Código Civil) y todo ello sin necesidad de pacto expreso que lo determine y aún que la venta se efectuara libre de cargas y gravámenes.
Conclusiones:
Desde FISCALITIA aconsejamos que en el caso de que pretenda repercutir el IBI al inquilino de su vivienda o local de negocio, para que la cláusula que lo recoja en el contrato de arrendamiento sea considerada válida, no es necesario que el arrendador manifieste su voluntad de repercutirlo, pero sí es necesario la constancia expresa de que dichos actos serán a cargo del arrendatario junto con una mención explícita del importe a la fecha del contrato, ya que en el caso de no hacer referencia de esta indicación será más difícil una futura reclamación al arrendatario de dichos gastos y consiguientemente un desahucio por falta de pago de las cantidades asimiladas a renta. Por tanto, aconsejamos igualmente cautela a la hora de requerir el pago al inquilino, pues debe quedar constancia en la notificación del importe junto con una copia del recibo del IBI, así como la manera de hacerlo efectivo. Es importante que esta se envíe de forma fehaciente, por lo que aconsejamos se haga por conducto notarial, burofax o cualquier otro medio en los que quede constancia del contenido de la comunicación, puesto que servirá de prueba en un futuro para ejercer el ya mencionado juicio de desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta.
Por otro lado, si usted está pendiente de la compra de una vivienda, tenga especial cuidado y deje claro en el contrato de compraventa la imposibilidad de repercusión del IBI puesto que la regla general en ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI pueda repercutirlo sobre el comprador sobre el tiempo proporcional que cada uno de ellos ostente su titularidad.
Artículo de legislación. FISCALITIA (outsourcing fiscal).
